長期以來，鄭州市老舊小區“無主管樓院”因“臟、亂、差”的環境為人“詬病”，同時也是建設國家中心城市、落實十九大“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”的絆腳石。
      當前老舊小區“無主管樓院”管理存在以下三個方面的問題。
      一是“物業”自身因素。老舊小區房屋大多是上世紀70年代至90年代所建，因年代久遠房屋老化嚴重，很多沒有征集維修基金，無人修繕，居民區道路因基礎本來落后又年久失修，破損嚴重，沒有路燈和庭院燈，垃圾收集容器缺失、破損，公共管網老化，污水管道、化糞池堵塞，無治安亭、警衛室，缺少健身器材，通信、消防充電設施損壞等大量問題存在。老舊小區“物業”累積問題多、難管是專業化物業公司不愿進駐的首要原因。 
      二是“人”的因素。按照《物業管理條例》規定：“業主應按時繳納物業服務費”，以用于小區公共部位、公用設施設備等的維護。”但老舊小區居住人口特征是“人口雜、人心散”。大部分是經濟能力有限的老年人及租房戶，并且租房戶流動性大，對社區工作配合度低，業主繳納物業費意識欠缺，而引導和轉變業主物業費繳費意識又需要一定的過程；加之老舊小區由于人心不齊，十之八九沒有成立業委會，形不成共識，無法簽約物業服務企業，是專業化物業公司不敢貿然進駐的又一個重要原因。 
      三是“制度”的因素。盡管目前鄭州市“市、區、街道”三級物業管理考核機制已建立，鄭州市各區也摸索了以引進專業公司進駐、社區介入式服務、后勤式過渡管理等多種模式去實現長效管理；市政府也投入了一定的資金去改善老舊小區的基礎設施，但后期對老舊小區管理上的政策資金支持和獎補機制并沒有及時跟上，由于老舊小區狀況的特殊性，推進老舊小區專業化物業管理缺乏后續動力和支持。 
      為改善我市老舊小區“無主管樓院”“臟、亂、差”的環境，提高廣大市民的幸福感和滿意度，提升城市管理水平，現提出以下建議：
      一是加大老舊小區各種“物業”（包括房屋、道路、各類管網、照明、監控等）的改造提升投入。既要加大完善各種公共基礎設施的投入，也要對危舊房屋的修繕、加固給予政策資金支持。
      二是加強基層組織建設。倡導老舊小區依法依規成立業主大會、業主委員會，引導業主提高法律意識，自覺行使業主的權利和義務，達到自我管理的目的；加強社區對老舊小區業委會、物業管理工作的日常監督管理，并將此項工作列入當地政府工作目標考核體系，真正將“物業管理工作納入社區建設”落到實處。
      三是制定獎補和各種優惠政策吸引專業化物業公司進駐。對進老舊小區的物業服務企業給予一定的獎勵或補貼，對管理面積達到5萬平方米以上，并簽訂5年以上期限的物業服務合同，提供一定標準的物業服務企業給予10萬元獎勵，獎勵經費按照3:3:4的比例從合同簽訂第一年起分3年撥付到位，也可以逐年降低獎補資金直至老舊小區物業管理正常運轉；制定優惠政策對確有家庭困難的業主物業費給予免除或補貼，免除企業在老舊小區物業管理活動中垃圾清運費，有關稅費等，補貼電費、水費等費用，以合理降低物業管理成本。 
      四是建立老舊小區物業管理基本標準、物業收費基本指導價及考核機制。由于老舊小區自身的特殊性，政府應制定老舊小區物業管理基本標準及物業收費基本指導價（類似于政府抑制房價），使得物業服務標準有依照，業主繳費有依據；同時建立物業企業的進駐、退出的考核機制，確保服務達到標準，讓業主滿意。 
      五是堅持依法依規、公平公正，推進物業管理進一步法制化。政府應搭建平臺，通過網絡信息共享把物業公司的誠信經營、業主繳費信用納入全市社會信用體系，以保障物業公司與業主之間的責、權、利的法律關系，達到老舊小區物業長效化管理的目標，促進社會和諧穩定。 
                                                                                                                                                                                                                                                                    (執筆人:冉松彩)